最近房地產(chǎn)市場(chǎng)又有大動(dòng)靜了!不知道大家有沒(méi)有關(guān)注到，現(xiàn)在多個(gè)一線城市的二手房成交價(jià)居然跌回了 8 年前!這可不是開(kāi)玩笑，實(shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià) “穿越”。

就拿廣州來(lái)說(shuō)，天河公園板塊一直是大家眼中的熱門(mén)地段，前幾年房?jī)r(jià)那叫一個(gè)高?？扇缃衲兀簧傩^(qū)的二手房成交價(jià)大幅下滑。像某個(gè)小區(qū)，2024 年 4 月同戶型兩房成交價(jià)還能達(dá)到 420 萬(wàn)元，到了 2025 年 3 月，就只剩下 380 萬(wàn)元左右 ，基本回到了 2017 年的水平。在越秀區(qū)，黃花崗某大院一套近 80 平方米的兩房，三個(gè)月前放盤(pán)價(jià) 450 萬(wàn)元，結(jié)果 3 月份成交價(jià)僅 300 萬(wàn)出頭，近乎減價(jià)三分之一，成交價(jià)回到 2017 年，而且據(jù)中介說(shuō)，還有繼續(xù)下降的趨勢(shì)。

深圳的情況也差不多。羅湖區(qū)的雍翠華府，2018 年 4 月，一套 68 平方米的低層兩房成交單價(jià)是 52381 元 ，而今年 3 月，一套 61 平方米相似戶型的中樓層成交單價(jià)只有 40585 元 ，每平方米單價(jià)比 2018 年便宜了上萬(wàn)元。不僅二手房?jī)r(jià)格回落，就連一手新房?jī)r(jià)格也回到了 2017 年左右的水平，2017 年深圳新房住宅成交均價(jià) 54445 元 /㎡，2024 年深圳一手新房平均價(jià)格為 56938 元 / 平方米，差距很小。

這種房?jī)r(jià)跌回多年前的現(xiàn)象，在上海、北京等城市也有不同程度的體現(xiàn)?？吹竭@些數(shù)據(jù)，相信很多人都和我一樣震驚。曾經(jīng)一路高漲、只漲不跌的房?jī)r(jià)神話，如今被打破。這背后到底發(fā)生了什么?對(duì)我們普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，又意味著什么?今天咱們就來(lái)好好聊聊。

現(xiàn)狀直擊：各城市的房?jī)r(jià)百態(tài)

一線城市的房?jī)r(jià) “跳水”

先來(lái)說(shuō)說(shuō)北京，從 2023 年 10 月開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。到 2024 年 7 月 ，二手房成交價(jià)每平方米 5.4 萬(wàn)元左右，和 2016 年 7 月的水平差不多，這不到一年的時(shí)間里，跌幅超過(guò) 25%。比如說(shuō)海淀區(qū)的某知名小區(qū)，2023 年上半年一套 100 平方米的房子成交價(jià)能達(dá)到 1000 萬(wàn)元，而到了 2024 年底，同樣戶型的房子成交價(jià)只有 750 萬(wàn)元左右，直接跌回了 8 年前的價(jià)格水平。

上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)也很有戲劇性。從 2023 年開(kāi)始，“老破小” 等房源率先開(kāi)始領(lǐng)跌。2024 年 8 月，二手住宅成交均價(jià)不到每平米 5.8 萬(wàn)元，回到了 2016 年 10 月的價(jià)位。像嘉定新城的一些郊區(qū)盤(pán)和 “老破小” 學(xué)區(qū)房，價(jià)格跌得厲害，有的甚至跌回了更早之前。但市中心的次新樓盤(pán)，像綠城玉蘭花園，因?yàn)槲恢煤?、品質(zhì)新、學(xué)區(qū)強(qiáng)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定 。

深圳在房?jī)r(jià)漲跌上一直很 “激進(jìn)”，漲幅在一線城市中曾經(jīng)是最大的，也是最早見(jiàn)頂?shù)摹?021 年 2 月，二手房均價(jià)超過(guò) 8 萬(wàn)元每平米，到 2024 年 7 月，最新成交價(jià)為每平米 5.9 萬(wàn)元 ，跌幅在 37.3% 左右，回到了 2016 年 8 月左右的價(jià)格 。

廣州在這輪房?jī)r(jià)波動(dòng)中，緊跟深圳步伐。2022 年初房?jī)r(jià)達(dá)到高點(diǎn)，二手房均價(jià)每平米 3.7 萬(wàn)元 。2024 年開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)格大幅下跌，尤其是新政出臺(tái)后，二手房掛牌量暴增。整體來(lái)看，廣州二手房跌幅不到 30%，回到了 2017 年下半年的價(jià)格，而且目前還沒(méi)有止跌跡象。

其他城市的分化表現(xiàn)

說(shuō)完一線城市，再看看其他城市。武漢的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是 “跌跌不休”，新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌 8 個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌 10 次，同比下跌 24 次 ，跌幅還在不斷擴(kuò)大。比如武昌區(qū)的某小區(qū)，2023 年一套 90 平方米的房子成交價(jià) 180 萬(wàn)元，2024 年底成交價(jià)只有 140 萬(wàn)元左右，很多房東為了賣(mài)房，不得不一降再降。

西安則是另一種情況，二手房成交量大幅攀升，2025 年 3 月份存量住宅網(wǎng)簽備案數(shù)量達(dá)到 9617 套，成交面積 94.31 萬(wàn)平方米 ，尤其是學(xué)區(qū)房，成交非?；鸨?。但價(jià)格卻在下降，環(huán)比下跌 0.3%，同比下滑 4.2% ，房東們?yōu)榱四芸焖俪山?，只能選擇降價(jià)出售。

成都在二線城市中表現(xiàn)比較突出，二手房?jī)r(jià)格逆勢(shì)上漲，已連續(xù)四個(gè)月保持上漲 。2025 年 2 月環(huán)比上漲 0.08%，這主要得益于成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入，很多人看好成都的發(fā)展前景，愿意在這里買(mǎi)房定居。不過(guò)，成都的房?jī)r(jià)上漲也不是全面的，一些偏遠(yuǎn)區(qū)域和老舊小區(qū)的房?jī)r(jià)依然比較平穩(wěn)甚至略有下跌 。

對(duì)購(gòu)房者的利弊權(quán)衡

二手房成交價(jià)跌回 8 年前，這一現(xiàn)象對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就像一把雙刃劍，有利也有弊。

從好處來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低了不少。原本那些讓人望而卻步的高價(jià)房子，現(xiàn)在價(jià)格變得親民了一些，剛需購(gòu)房者終于看到了上車(chē)的希望。而且，房?jī)r(jià)下跌使得購(gòu)房者的選擇空間增大，在同樣的預(yù)算下，可以挑選到更好地段、更大面積或者更高品質(zhì)的房子 。

但房?jī)r(jià)下跌也帶來(lái)了一些困擾。市場(chǎng)的不確定性讓很多購(gòu)房者心里沒(méi)底，他們擔(dān)心現(xiàn)在買(mǎi)了房，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，自己的資產(chǎn)就會(huì)縮水 。就像在股票市場(chǎng)，大家都想在最低點(diǎn)買(mǎi)入，購(gòu)房者也希望能在房?jī)r(jià)最低的時(shí)候出手。這種心理導(dǎo)致很多人持幣觀望，即使遇到合適的房子，也不敢輕易下手。而且，市場(chǎng)上的觀望情緒濃厚，也會(huì)影響購(gòu)房者和賣(mài)家之間的談判。賣(mài)家可能不愿意輕易降價(jià)，購(gòu)房者又想繼續(xù)壓價(jià)，雙方很難達(dá)成一致，交易也就難以順利進(jìn)行 。

對(duì)售房者的艱難處境

對(duì)于售房者來(lái)說(shuō)，二手房?jī)r(jià)格下跌，就意味著他們的資產(chǎn)縮水了，這可不是一件小事。就像前面提到的廣州的趙偉，賣(mài)房蝕本將近 300 萬(wàn)元，這對(duì)任何一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，都是巨大的損失。

現(xiàn)在很多城市的二手房掛牌房源數(shù)量大增，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 。賣(mài)家們?yōu)榱四馨逊孔淤u(mài)出去，不僅要面臨看房時(shí)間不規(guī)律的麻煩，還得不斷降價(jià)吸引買(mǎi)家。但即便如此，成交還是很困難，很多房子掛了好幾個(gè)月都無(wú)人問(wèn)津。有的賣(mài)家甚至要降價(jià)好幾次，才能勉強(qiáng)找到買(mǎi)家。

結(jié)尾：給購(gòu)房者的實(shí)用建議

二手房成交價(jià)跌回 8 年前，這一現(xiàn)象既反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻變革，也為購(gòu)房者和售房者帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，要保持理性和冷靜。如果你是剛需購(gòu)房者，現(xiàn)在或許是個(gè)不錯(cuò)的上車(chē)時(shí)機(jī)，但一定要根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)選擇合適的房子 。如果你是投資者，那更要謹(jǐn)慎，多關(guān)注核心區(qū)域那些具有抗跌性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了過(guò)去那種隨便買(mǎi)房都能賺錢(qián)的時(shí)代。