今年6月，南京珠江四季悅城的一部分爛尾樓的業(yè)主，在政府的協(xié)調下，與開發(fā)商簽訂退房退款協(xié)議，并收到了購房款的本金。

這被外界視為首例由官方出面協(xié)調爛尾樓退房退款的案例，給其他身陷爛尾樓的人釋放的積極的信號。

2023年4月，最高人民法院在《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，意味著最高法院將消費者購房款置于最優(yōu)先受償權，優(yōu)先保護購房者權益。

在官方出面調解之前，已有業(yè)主抗爭多年，試圖走出爛尾泥潭，減少損失。大部分都是業(yè)主們私下與開發(fā)商協(xié)商，或者通過法律起訴的方式來解決。

我們找到了兩位在房子爛尾之后，成功通過法律途徑，解除掉商品房買賣合同的業(yè)主。一位自學法律，自己寫起訴狀;一位因為停繳貸款，被銀行起訴后，反訴了銀行和開發(fā)商。

這是一個漫長的過程。即便勝訴，也不一定能立馬拿到退款。即便拿到退還的本金，也不包含應退回的利息。還有一位打過退房官司的律師說，“起訴開發(fā)商退房的這類案件，最大的痛點就是執(zhí)行回款。”他通過背調開發(fā)商監(jiān)管賬戶資金，催辦各主體推動退費流程，終于讓客戶收到了購房款。

爭取的過程不易，很多爛尾樓的業(yè)主，用幾年的時間，換取了一個必然虧損的結果。在這個過程中，他們也終于衡量清楚房子對自己的價值，以及什么才是更重要的。

以下是兩位業(yè)主，以及一位律師的講述：

帶著三個姑姑一起買房，爛尾了

花花

北京買房，爛尾8年

我是2016年在北京買的房，買房第二年，房子就“爛尾”了。

為什么說我是倒霉蛋，我不僅自己買了房，還叫著三個姑姑一起買了。我們買房的地方在平谷區(qū)御馬坊。我們是東北人，沒有北京戶口，只能選擇環(huán)京房或者北京的商住樓。姑姑的孩子跟我差不多大，想著以后來北京奮斗。她們當時也看了燕郊的房子，最后還是對這里心動了。

那是一個房價不斷上漲、“不上車”就會焦慮的年代。開發(fā)商是上市公司，在全國各地都有很多項目。當時那個“餅”畫得也是真大。大家都說通州是北京的后花園，他們宣傳平谷是通州的后花園，還說以后會建養(yǎng)老社區(qū)，會有奧特萊斯、希爾頓酒店，還有室內滑雪場、美猴王樂園......

好歹平谷也算北京。當時我心里想的是，能力到哪兒就買到哪兒，以后可以先租出去，在北京生活的話，總有機會過去住。哪怕在荒郊野嶺，也要先下手，于是我就這樣上車了。

但房子突然爛尾，其實就差臨門一腳了。我們買的精裝房，樓里的瓷磚、馬桶都弄好了，已經完成了70%。我覺得開發(fā)商不是故意要停滯的，可能是資金周轉還是哪里出了問題。那幾年我忙于工作，一直還想再等個一兩年，看看是不是能有新進展，沒想到等了三四年，房子都死活不動。

第一次退房的機會在2018年。開發(fā)商跟大家談條件，說得先退網簽，再簽房屋解除協(xié)議。網簽是政府的房產備案，我覺得退了網簽，自身權益就難保障了，所以當時沒有決定退。我有兩個姑姑比較著急，她們?yōu)榱诉^來談判，都要坐半天火車，來來回回要跑好多次。

那一次，幾百位業(yè)主拿到房屋解除協(xié)議，走程序起訴了開發(fā)商。開發(fā)商承諾會退還賠償。拿著一紙勝訴狀，大家一直等到2022年，才收到“一部分”退款，包括購房款、電商費、訴訟費，但是沒有合同賠償金，也沒有利息。

如果按照購房合同，賠償金是約定所交金額的2%，例如交了首付60萬元，賠償金就是1.2萬元，而利息就是同期銀行的貸款利率。如果想要這些錢，余額和時間都不太好說。

能夠退錢的原因是，平安銀行低價收購了部分房子，開發(fā)商有了一筆錢。但資金池的數(shù)額有限，業(yè)主們只有放棄利息和賠償金，才能拿回自己的購房款本金。

我的兩個姑姑已經耗不動了。當初買房的首付最少付一半，差不多六七十萬元。老家的收入才三千多元一個月，那筆購房款是她們花了一輩子攢的。她們接受了執(zhí)行局的條件，放棄了利息，錢很快就到賬了。

有點諷刺的是，買那個房子，大家的貸款都沒辦成功。后面我才聽其他業(yè)主說，是因為開發(fā)商已經出現(xiàn)資金緊張的跡象，銀行就馬上把貸款給停了?，F(xiàn)在想想會覺得“僥幸”，不然還要多還那么多貸款，更招架不住。七八年的利滾利估計也好幾十萬元。

我決定退房就是在2022年。姑姑們退房款的執(zhí)行，一直是我?guī)退齻兣芡?。既然已經可以退房，我又看不到房子建好的希望，想快點解決掉這個爛攤子，領回本屬于自己的錢。就這樣，我開始單打獨斗，準備起訴事宜。但到這個時候，事情變得有些不一樣了。

首先是到底能要回多少錢。同樣是要求賠償本金和利息，成功立案后，在開庭前，法院方就找了我談了三次話，讓我放棄利息。我覺得，如果他們覺得不合理的話，不給我判就行了，為什么讓我主動放棄自己的權益呢?最后，法院判了可以賠償利息，但是是從開庭日開始，而不是從付款日起計的，等于我六年半的利息都打了水漂。

我不服一審判決，還是想爭口氣，所以又花了很多精力，看了大量的案例，學習怎么把上訴書寫得更完整。到二審開庭的時候，其實我沒有新的證據，理由就是覺得利息應該是我的實際損失。二審時，本來我不抱什么希望了，最后他們支持了我的請求，也就是從付款日計起算利息。

我還有一筆5萬元的電商費，電商費是一種變相收取的服務費，跟購房優(yōu)惠政策綁架，本身就是不合法的。那筆錢，本來是和退房一起起訴的，但是法官要求撤回訴求，于是就等退房判決書拿到后，再單獨起訴了中介公司。

為了拿回這筆錢，我花了半年多的時間，立案五六次才成功——我先是在房子所在區(qū)域立案，他們說這筆錢不是開發(fā)商收的，被告主體不成立。我查到公司的注冊地址，結果注冊地所在法院說，公司已經注銷了。如果要找法人的地址或戶籍地，又需要法院開一個協(xié)助調查函。但沒法立案，調查函也開不了，這就成了死局。

就像是俄羅斯套娃，開發(fā)商找中介公司售樓，中介公司售樓時又注冊了子公司收錢并開具了收據，之后便注銷了公司，等我們想起訴的時候連被告的信息都不知道。

我又開始學習法律。在找不到被告人的情況下，可以在事發(fā)地點立案。結果我又被否決了，法院說我沒有證據證明這筆錢和開發(fā)商的關系，還是讓我去注銷公司法人的戶籍地告，我哪里能夠找到素未謀面的法人的信息呢?我左求右求，法院工作人員給我發(fā)了一個裁決書，里面有那個法人的身份證號碼跟戶籍地，我一看，好家伙，在山東省。

這個過程實在是坎坷。好不容易在山東開庭，對方請的律師抗訴，說被告是殘疾人，未參與實際經營，未收取過原告電商費。我說反正我的錢是他們收的，他們都是有連帶關系的，就在法庭上跟他們論辯了。應該是快兩個月了，我現(xiàn)在還沒拿到電商費的判決書。

最近剛接到法官來電，她讓我搞清楚這是屬于不當?shù)美€是購房合同糾紛，如果緣由不對，就有可能敗訴。本身電商費就是違規(guī)收費，況且現(xiàn)在已拿到退房判決書，支持退掉電商費不是天經地義嗎?現(xiàn)在我還沒想好繼續(xù)自學法律，還是花錢請律師。

這兩年，我跑過六七趟北京的法院，起訴費5000元法院給退了。山東開庭讓我人過去，我堅持沒錢過去網上開庭了，所以沒花出差費。我住在北京，又有學習和溝通能力，雖然沒有花太多錢，但也花了很多時間和心力。我看群里外地的有坐火車來的，坐飛機來的，還有業(yè)主自己不會起訴，找律師花了好幾萬元的，付出得更多。

最近，大家退房的熱潮漲起來了，有些沒起訴的業(yè)主也準備起訴了。包括我的另一個姑姑，也是繼續(xù)走的我這套流程，明明提供了我一審和二審的判決書，法院卻依然按照一審判決書判了。我聽說，法院看到業(yè)主們都在起訴，就變成了30個人才給立案。包括還有幾位業(yè)主起訴電商費，好多都不給立案了。

業(yè)主們維權的確不容易?？赡?0%的業(yè)主都是在外地的，內蒙、山西、河北甚至還有廣東的都有。他們來一趟北京不容易，之前，一直是業(yè)主代表幫忙著張羅，他建了個信息交流群，需要花100塊進群。就這樣，大家爭取到了一個月一次和官方的對接會。但我們還是很被動，上次是第二次對接會，就無緣故地被取消了。

當然也有一些業(yè)主是想要房子的。有說法是兩年內可以保交，附近的地鐵站馬上也快開通了。這也是官方勸阻大家退房的理由。其實，有很大一部分人把尾款都付了，但是他們也還沒有拿到房。附近有些物流園的員工，自己都能翻墻進去隨便找個空屋子住了，就是沒有水沒有電。

我雖然官司贏了，但也不知道什么時候可以拿到錢。聽說我們的房子也拍賣過，都流拍過三次了。如果有極端一點的情況，比如這個房子10萬塊錢拍出去了，我們就是連本金都分不到。

我該做的都做了，該起訴的起訴了。我不能再把所有的精力繼續(xù)在這個事情上去浪費。有時候也會自嘲，從買房到現(xiàn)在已經有8年了。但一個年輕人有幾個8年呢?

“贏了官司、丟了錢還賠了房子”

玲子

貴州買房，爛尾6年

我買房是在2017年，房子2019年“爛尾”。打官司是在2023年，案子2024年判完。

我們那個小區(qū)屬于貴州遵義稍微高端一點的樓盤。大部分業(yè)主年齡偏大，比較有經濟實力，不會像我這個年齡處理問題的方式，所以基本上沒有人是像我這樣子去解除購房合同的。

房子是我媽媽買的，但是以我的名義。我本身不太喜歡這個房子，當時爛尾的時候，就跟媽媽溝通，說不想要這個房子，可以主動去解除合同，但媽媽不同意。我硬著頭皮還了幾年貸款，由于一次機緣巧合，我還貸的卡被凍了，相當于沒有再自動扣錢還貸了。

我記得很清楚，才八十多天，銀行就起訴了我。他們一直給案外人，也就是我的媽媽打電話，希望我們繼續(xù)還貸。其實他們不知道，我的態(tài)度很堅決，我一直在等待被起訴。我之前起訴開發(fā)商退房，但沒有立案成功。于是趁著銀行起訴我們的這個機會，就打電話給法院，反訴了銀行和開發(fā)商。

一審我勝訴了，成功解除了購房合同和貸款合同。法院判的是，由開發(fā)商退還我已經支付的貸款。我覺得整個判決書，沒有對銀行違規(guī)放貸做任何說明。于是我上訴，希望由銀行退回這筆錢。但是，二審我敗訴了，法院沒有支持這一點。最后的判決是，由開發(fā)商退還我已付本金、已還貸款、違約金，以及由開發(fā)商償還銀行剩余的貸款。

雖然官司判的是開發(fā)商支付賠償，但是到申請執(zhí)行階段，我都沒有拿到錢。開發(fā)商監(jiān)管資金的賬戶有限，我到現(xiàn)在還在等待。有人說，這是贏了官司、丟了錢還賠了房子，我覺得這種說法不對，現(xiàn)在房價也跌了，我們完全可以用未還的貸款，在同小區(qū)重新買一套。

我之所以這么堅決退房，是因為權衡過首付款、貸款金額，以及為房子付出的時間精力成本。我家買的是一套住宅加一套商鋪，首付65萬元，貸款還了十幾萬元。最重要的是，它不符合我現(xiàn)在對于房子的需求了。如果最后收到這個房子，可能還需要費力轉手賣，并不能賣到多少錢，最后得到的結果是差不多的。

其實大部分業(yè)主嘴巴上說停貸，實際上還是很害怕影響征信。我媽媽其實就不太認可這件事情，中間我和家里也爆發(fā)了幾次爭吵。我的想法很簡單，既然不喜歡房子，直接切到本質就可以了。但我父母就不同意，他們認為他們來償還貸款都是可以的。包括一審完了后，媽媽都還要打算還貸款的。

所以大部分買到爛尾樓的人，他們說著爛尾樓有多么可恨，自己受到多大的影響，但是都還咬著牙在堅持。在我們這個小區(qū)，爛尾涉及的業(yè)主有幾百人。就是因為這些業(yè)主積極維權和爭取，獲得了一些社會輿論支持，房子后來被列為了保交樓，聽說今年年底是可以交房的。

我的房子退了之后，我又申請了強制執(zhí)行，最理想的狀態(tài)就是以后能進入法拍。

爛尾樓的悲劇就在于最后這個東西又回到了你手上。我的一個朋友，他的房子爛尾了，同樣是解除住房合同，房子法拍但流拍了。開發(fā)商跟他協(xié)商，可以以比較優(yōu)惠的價格，把房子賣給他本人。相當于是他們重新簽了一份購房合同，這個房子又是他的了。

現(xiàn)在想想都會覺得唏噓。2017年，大家都看著房價不斷上漲。我們當時買的那個房子，還是從別人手上高價轉出來的，相當于多出了一點中介費?，F(xiàn)在不僅房子沒有建好，同小區(qū)其它已經建好的房子價格大跌了，那種中介的角色也不復存在了。

不是給你一個房子它就能叫家。你還要考慮它的物業(yè)，你的鄰居，小區(qū)的綠化，這些都是居住感的一部分。房子經過了爛尾之后，不管是各方面的水平質量，都達不到我的理想要求。不要說是保交樓了，就是一個正常保質保量完成的一個高層房子，都可能會出現(xiàn)墻體開裂、地基下沉的情況。

因為沒有自己的房子，這幾年我都是和爸媽住一起，有時候和我對象在一起。家里買了一套新的小房子，正在裝修，算是轉移了一部分我的注意力，也讓我對未來生活有了一些希望。

我希望慢慢從那套爛尾樓的事情中走出來?，F(xiàn)在的心態(tài)就是至少程序上得到解決了，接下來就是等待塵埃落定。

退房業(yè)主和保房業(yè)主之間是有利益沖突的

陳健

盈科深圳律所律師

我接到的有關爛尾樓的咨詢和委托，大部分都是珠三角周邊。

最近剛辦理完一個惠州的案子。那個業(yè)主是2016年買的房子，直至2018年12月，開發(fā)商并沒有按約定時間交房。2019年11月，開發(fā)商暴雷，監(jiān)管賬戶被凍結，案涉小區(qū)被列入問題樓盤處理，政府介入，督促盡早保交。但開發(fā)商的資金不夠，小區(qū)陷入“爛尾”狀態(tài)。

2021年，陸續(xù)有業(yè)主去起訴開發(fā)商和銀行，要求解除跟開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》以及跟銀行、開發(fā)商簽署的《個人房產抵押貸款合同》。2022年前后，第一批業(yè)主基本上拿到了勝訴判決，并成功通過退費手續(xù)拿到了購房款的首付款以及按揭貸款已還的本金。這位業(yè)主看到有成功的案例，就開始著急找我們想要起訴這件事。

事實上，起訴開發(fā)商退房的這類案件，最大的痛點就是執(zhí)行回款。在執(zhí)行階段，法院一般只會支持退還業(yè)主支付的首付款本金，以及已還貸款的本金部分，其余的利息、違約金等款項，是作為一個普通債權，無法優(yōu)先從監(jiān)管賬戶走退費手續(xù)。只能慢慢地等強制執(zhí)行。當然，這一切都是建立在開發(fā)商的監(jiān)管賬戶里有剩余資金的情況下。

現(xiàn)在業(yè)主們的普遍心態(tài)都是能拿回錢最好，但是得先停貸。我代理的那位業(yè)主，是位小學老師，她買房的總價是102萬元，首付41萬元，貸了61萬元，每個月月供4300元起，等額本息，幾乎一半是還貸款本金，一半是還貸款利息。直到解除貸款的判決生效，終于不用再向銀行還月供了，她甚至在后面的很長時間，還反復找我們和銀行工作人員確認，“這個月不還貸款真的不會有問題嗎?”

那個案子很重要的一點，是我們做了背景調查，知道開發(fā)商的監(jiān)管賬戶還有錢。開發(fā)商的資金是隨著時間的流逝慢慢變少的，一部分是退房的業(yè)主們拿走了，另外一部分是開發(fā)商自己，因為保交樓政策要拿走去建房。我預判那筆錢還需要一兩年的時間去消耗，按這個速度來說，是可以等到執(zhí)行程序完成退費流程的。

執(zhí)行階段退費流程是由法院、住建局、開發(fā)商三者配合的，具體流程是：法院經核實后把實際需要退費的內容分別發(fā)執(zhí)行函給住建局和開發(fā)商，開發(fā)商需要配合向住建局發(fā)函申請退費，住建局審批同意蓋章后讓監(jiān)管銀行進行退費，監(jiān)管賬戶把要退的錢劃至法院賬戶，法院核對無誤后，就把這筆錢退回給業(yè)主賬戶。

現(xiàn)在可能因為保交樓政策，法院執(zhí)行階段是不愿意直接從開發(fā)商的監(jiān)管賬戶以及其他的財產直接劃給業(yè)主的，只能等到開發(fā)商破產重整，作為一個普通債權再去看能不能分到剩余的一些財產。

整個官司的時間其實也算漫長。我們是2022年8月接受業(yè)主的委托，2023年4月拿到的訴訟判決，然后6月份開始執(zhí)行。期間也同步處理解除《個人房產抵押貸款合同》的案件，并于2023年11月被仲裁委員會裁決解除。自執(zhí)行立案后大概有十個月時間中，我們一直在催辦法院、住建局、開發(fā)商推動退費流程，到2024年5月，客戶終于收到了法院劃給她的購房款。

所以說，退房的基礎，都建立在開發(fā)商監(jiān)管賬戶的資金還充裕的情況下。一般我們接這種案子，都會提前讓業(yè)主通過各種途徑去了解監(jiān)管賬戶的資金情況，我們也會去做背調。如果監(jiān)管的賬戶資金已經挪完了，我們不太建議業(yè)主去起訴。最后他可能拿到一個勝訴判決，但換來的只是一個無法實現(xiàn)的債權。這種情況就會導致一種結果——房子沒了，錢也拿不到。但也有些業(yè)主僅僅是不想再償還貸款。

我有關注南京的案例，覺得南京政府部門挺有魄力，這種事本來就應該這樣處理。他們主動幫業(yè)主完成退款的流程，省去了業(yè)主的很多時間成本以及費用成本，以及司法資源。

或許，和業(yè)主單打獨斗比起來，律師的作用體現(xiàn)在，可以指導業(yè)主完成起訴前的前置程序，運用專業(yè)能力制定訴訟策略，催辦并推進法院訴訟流程，協(xié)調各部門盡快走完退款程序。

這種案件一定是要講究速戰(zhàn)速決，一方面是解除權的除斥期間很短，一般只有一年，要求盡快提起訴訟，另一方面整個訴訟流程漫長，一定要積極催辦推進。有的業(yè)主對訴訟沒有經驗，即使最后拿到了勝訴判決，監(jiān)管賬戶里的錢可能因為這個流程被拖得非常緩慢而被耗盡，以至于不能成功地退回他的購房款。

被業(yè)主們退掉的房子去到哪里了?后面如果建好的話，房子還是歸開發(fā)商所有，但因為開發(fā)商欠了銀行的錢，所以最后如果開發(fā)商破產或者資不抵債，還不起銀行這邊的錢的話，房子可能會被拍賣或被抵押，銀行這邊進行一個優(yōu)先受償。像廣東這邊，法拍的價格一般是市場價五六折的樣子。

如果退房的人越來越多，開發(fā)商把監(jiān)管賬戶里面的錢退了，就沒有足夠資金去完成樓盤的建設了。所以我覺得，想要交樓的這部分業(yè)主，跟想要退房的這部分業(yè)主，二者間的利益是有沖突的。

我的想法是，官方可以對每一個開發(fā)商負責建設的小區(qū)進行履行能力評估，包括自有資產、監(jiān)管賬戶余額、工程造價、涉訴情況等，評估開發(fā)商完成交付房屋的成功率。如果開發(fā)商尚能履行完畢，可以給開發(fā)商的履約提供一定的支持，穩(wěn)住業(yè)主的心。如果評估結果為開發(fā)商根本就沒有交付房屋的能力，可以傾向于支持業(yè)主退房的訴求，甚至參照南京官方，主動幫助業(yè)主處理退款事宜。